互联网思维改造房地产 会遇到什么？

　　一、当互联网金融遇到房地产

　　2013年，199家上市房企净资产收益率和总资产利润率均值，仍处于自2009年以来的下行通道中，分别由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，这表明房地产行业的投资回报率在不断下降。提高房地产行业利润的办法之一就是降低资金的使用成本。

　　互联网金融无疑是提供了一个获得低成本资金的办法。通过互联网，可以设立房地产基金或者REITs，面向超过10亿的互联网用户，进行地产资金募集。余额宝上线仅仅不足半年时间，就可以募集到超过5000亿的资金，让天弘基金一举成为基金业内的新一哥。从中我们就能窥见互联网金融的超强融资能力。互联网金融的另一个方向就是P2P，也叫项目众筹。通过P2P，一个房地产项目在立项阶段，就能够吸引到大量的购房者，并且同步筹集到了房地产开发的资金。这也就意味着，在该房地产项目起步阶段，就已经完成了筹资、营销、销售的所有步骤。

　　如果说，商业银行为房地产企业提供的金融服务，促进了房地产“杠杆式发展”，那么，地产金融就是对房地产企业“金融化改造”，而互联网金融与金融地产的结合，就是对房地产的“互联网改造”。

　　二、当电商遇到房地产

　　很长时间，我们对于电商的理解都较为肤浅和短视。当我们认为电商就是信息平台的时候，C2C的出现让电商成为销售渠道之一。当我们以为电商就是销售平台的时候，天猫、京东等B2C平台的出现，我们发现电商也能够成为品牌塑造的平台。今天的电商，已经雄心勃勃地开始改造传统的经济和商业格局。定制生产、精准化营销已经成为电商的重要特征。从纺织服装到日常用品、从电子产品到生活服务，电商重新进行了一遍梳理和改造。但是地产却很长时间被电商所忽视。

　　电商模式可否适用于房地产销售?地产企业正在不断进行尝试。恒大和阿里的联姻，就是先行者。按照恒大的设想，房地产企业可以通过电商进行线上揽客，可用利用电商支付工具和金融创新工具进行线上交易。线上和线下两条腿走路，能够让房地产企业吸引到更多的潜在客户。

　　除过在房地产销售环节电商能够有所作为之外，在地产资产处置、房地产基金销售、地产物业销售等等方面，电商也有介入的机会。例如淘宝就为司法拍卖开设专门的平台，拍卖资产中也有房产，这就为地产处置提供了一种可供借鉴模式;再例如，一些基金产品已经在通过B2C以及O2O等平台进行销售，那么房地产基金销售为什么不能进行模仿?这些方面，都是互联网电商背景之下，金融地产应该有的作为。

　　三、当大数据遇到房地产

　　很多互联网产品都是大数据的来源，例如百度、电商网站、社交媒体、社交应用、移动地图等等，房地产企业和互联网公司合作，看重的资产之一就是大数据。例如万科寻求和百度的合作，就是期望利用移动大数据以及搜索技术，可以协助户型设计、地产销售以及物业经营。美国地产企业利用大数据比中国地产企业步伐要快。在美国，利用大数据，潜在购房者无需到售楼部，就能够查看地产位置、户型、价格、评价等等信息，然后可以选择直接线上交易或者线下交易，这就是大数据的极致应用。

　　在我看来，近期大数据在金融地产的应用应该集中在如下几个领域，第一是利用大数据进行房地产的设计和制造。可以根据用户反馈的数据，进行批量化的地产定位以及户型设计。第二是利用大数据进行金融地产的营销。通过数据分析，能够更低成本和更快速找到与地产相匹配的潜在购买者。第三是利用大数据进行物业的管理。包括物业类型分析、物业环境、客源分析等等。第四是利用大数据进行风险评估，包括地产开发风险评估、不良地产资产评估等。

　　四、当电子新硬件遇到房地产

　　华润置业和小米进行过合作，华润·萬橡府项目的体验中心，所有的家电通过简单改造，可以由小米路由器实现智能化集成。使用者将只需通过手机操控，即可实现对家中灯光、窗帘、家电和安防设备等远程控制，并根据自己的生活习惯定制智能化场景模式。这就是智能地产、智能家居的雏形。在物业管理中，电子新硬件的应用更为广泛，比如小区安全监控、小区环境监测等，都有大量的电子新硬件的应用。

　　以上互联网四大互联网产品与房地产的融合，是我认为房地产能够在互联网背景之下实现作为的主要四个途径和方式。有些是远景和畅想，甚至还带有幻想的成分，但是今天的地产行业应该鼓励这种幻想，因为幻想往往能够产生不断前进的动力。

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